在中国，城镇房屋买卖必须有合同。这是因为合同是约定双方权利义务的重要法律文书，可以保障双方的合法权益。
合同应当包括以下内容：
买卖房屋的当事人的名称或者姓名、住所地或者经营场所； 房屋的座落、用途、面积、建筑结构、等级、房屋权属证书的编号等有关情况； 房屋价款及其支付方式； 交付房屋的时间、地点、方式； 房屋质量和附属设备的状况； 买卖房屋的其他事项。此外，合同中还应当约定房屋的权属转移条件，包括买卖双方应当履行的义务和条件、买卖房屋的手续以及房屋的交付等。
如果买卖双方没有签订合同，或者签订的合同不符合法律规定，将会影响双方的合法权益。在房屋买卖过程中，买卖双方应当认真阅读合同内容，并在签订合同前仔细核对房屋权属证书等相关资料，以确保合同的合法性和有效性。
根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定：“当事人订立合同，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”因此，在签订房屋买卖合同时，双方应当自愿、平等地达成协议，并在合同中明确权利义务，保证交易的公平合法。
综上所述，城镇房屋买卖必须有合同。签订合同可以保障双方的合法权益，同时也是法律规定的必要条件。
法律依据：《中华人民共和国合同法》第十一条
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